近期小窝也发现文章一直在围绕着如何不被背刺做各种论述，从昌平、海淀、通州等各区域也一直在讲，毕竟现在是等一等省XX万的时代，提前做多少功课都不为过。

楼市的二八分化甚至一九分化的共识越来越明显了，各种好的豪宅项目不愁卖，老的没啥潜力的项目愁怎么卖，建发海晏再一次加深印证了这一现象，10多天网签100套也是很亮眼成绩了。

纵观下半年的供地计划，还能够在20%里去统治板块市场的地块看来也不少，今天就把视线放到太阳宫地块，看看还能有啥新的启发。

6月18日，北京市规自委朝阳分局公示了太阳宫新区D区CY00-0215-0627地块规划综合实施方案。直白的点就是这块地调规了。

太阳宫地块可谓具备了诸多强势的价值支撑。

足够黄金地段和资源——东北三环到四环之间公认的高品质居住区，双轨交汇10号线与17号线太阳宫站无缝换乘。南侧凯德mall，步行范围内还有太阳宫体育休闲公园、太阳宫公园等公园。医疗则有中日友好医院等三甲机构。教育资源、人大附中朝阳学校、人朝分实验学校等优质学校。人大附朝阳学校的中考录取分数线曾与清华附朝阳学校并列全区第二，仅次于北京中学。

此次调规，也可见上峰的“诚意满满”。好地要是没预期了那可真不好事，所以关怀要给到位。

用地性质由F1混合用地调整为纯住宅用地，容积率从3.0降至2.6，建筑高度控制在80米。地上总建筑规模从5.83万平方米减至5.04万平方米。

变化最显著的是住宅规模的增加，由原来的4.08万平方米增至4.3万平方米，而配建要求则大幅简化，由0.95万平方米商办和0.8万平方米养老设施，现在只需配建0.74万平方米商业设施。同时地下空间还有不少于0.55万平方米的商业设施，结合轨道站点设置将与地铁17号线预留通道连接，并与地铁10号线站厅连

朝阳的次新房在过去一年多的时间里经历了较大的价格调整，即便是太阳宫这样的热门板块也未能幸免。作为区域内备受瞩目的小区之一，太阳公元近期也出现了业主降价出售的现象。

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具体来看，太阳公元北区一套面积为92平米的三居室，在2025年6月以1215万元的价格成交。而在2024年12月，同户型房屋的成交价为1320万元，这意味着最新成交价较之前下跌了105万元，跌幅约为8%。再往前追溯至2024年6月，同户型房屋的成交价为1378万元，相比之下，最新的成交价下跌了163万元，跌幅达到了约12%。如果与2021年4月同户型房屋1720万元的成交价相比，则最新成交价下跌了505万元，跌幅接近30%。

只看数据太阳公元的表现还算是相对温和的。

说到板块的高点，不得不提的就是中建玖合府。

2022年土拍中，太阳宫地块吸引了中海、中粮+厦门国贸、金茂、城建+华润等7家房企及联合体角逐。最终中建玖合凭借天选之子的幸运以66.815亿元+10%政府产权比例竞得。是2022年北京成交总价、楼板价最高的纯住宅地块。销售指导价为13万/㎡，政府持有10%产权份额后，实际售价为11.7万/㎡。

而后来的故事更热，项目2022年9月开盘，当日基本售罄的日光神盘。

不仅如此，许多富裕买家为了购得一套房不惜支付超过80万以上的茶水费。

3年过去了，如果是我们在当时也会作出这样的选择吧，那么问题来了，现在真要再来一次，还会出茶水费么？

在查看项目的成交情况时，意外发现项目有412套房源，有十几套退房的信息，最近一条发生在今年2月，这套房签约的时间是24年的3月，业主退房的违约金也是一笔不小的费用。而至今项目还有9套房源未签约；

具体什么原因退，详细的客户情况不得而知，但如果时间倒回到22年，这个情况还会出现空档期么，大概率不会。

再有一个假设，如果太阳宫再给中建二局重新做一次，会怎么样？在2022年是不是穷尽了产品的投入，如果当时是，在今天来看，好像又不是了。可惜哪有那么多假设，咱买房都没那么多假设，更别说开发商盖房子了。

得房率77-78%咱不提，毕竟规划条件限制，但从楼间距、立面、园林、户型等层面，跟太阳宫新地块马上就会有直接的对比了，如果再交给中建二局来做呢？

据计划，太阳宫0627地块拟于今年9月供应，总建筑面积约5万㎡，大户型定位预计能提供200多套。参考周边二手房10-15万/㎡的价格区间，大胆预估该地块可能在13-14万/㎡。关注朝阳的同学，可关注【小窝新房】公众号，加入群聊，另有特价房和返现哦~

之前市场曾传言该地块可能与永安里地块捆绑出让。但随着商办比例降低，单独出让的可能性增大。其位置绝佳、规模适中、总价可控的特点，预计将吸引多家实力房企竞逐。

随着太阳宫、永安里、松榆里等多个核心地块陆续入市，对于北京购房者而言，东北三环的这道“硬菜”，已经摆上了餐桌。

最后，重点提醒，别人硬菜上桌的的时候，也是被掀桌子的时候，说的就是北侧的安新路6号院小区（安馨家园）和玖合府南侧楼栋尤其低楼层，一直享受的南侧大尺度无遮挡要换回去了，尤其玖合府买的时候就有预期，当兑现的时候，价值打折才真正开始。

有机会跑就赶紧跑吧。

防背刺也要长远的规划，5年期、10年期都要做下。起码玖合府还要再静静等五年。

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