险资+地产的组合不是新鲜事，但像宸嘉发展这样，专挑核心城市、专注高端产品、还屡获成功的年轻房企，其方法论可以说“既简单，又不简单”。

欲知详情，请看正文——

今年以来，沪上楼市出现了不少“新面孔”。比如拿下徐汇“全国单价地王”的祺祥旺宇，又比如接手恒大项目的“煤老板”伊泰集团（相关阅读：）。

还有就是，1个月前确认入局操盘“上海史上最大地块旧改项目”——徐汇东安第三宗涉宅地块的宸嘉发展。

这家企业，盘姐关注有一段时间了。其成立至今才5年，专注高端类项目，而且大部分都卖得不错，比如上海的长风嘉佰道，首开即罄，还是当年少有的“千人摇”楼盘。

一家年轻的房企“一上手就做好了高端盘”，听起来简直是天方夜谭。宸嘉发展是如何“化不可能为可能”的？

NO. 1｜壹

专注高端，宸嘉发展钱从哪里来？

盘姐研究后发现，原来宸嘉发展打一出生就含着金汤匙：背后有大佬！

宸嘉发展集团有限公司于2020年11月在中国香港成立，内地总部位于上海。其由香港企业宸嘉發展有限公司持股100%。据股权穿透，背后实控人是国华人寿的老板刘益谦——没错，就是那个用2.8亿港元拍下明成化鸡缸杯喝茶的资本大佬。

刘益谦于2014年拍得明成化斗彩鸡缸杯（图源网络）

这位幕后的“金主”为宸嘉发展的快速扩张，提供了至少双重动能：

其一是项目“一揽子”支持：自2020年以来，许多房企陷入债务违约等危情，国华人寿直接或间接持有这些企业的一些项目，最终输送给了宸嘉发展。比如在长沙，宸嘉发展接手了阳光城的项目，打造了嘉臣道；在成都，接手阿玛尼艺术公寓，打造了嘉佰道；在深圳，接手福晟的旧改项目等等……

其二是雄厚资本形成资金后盾：在2022年上半年，宸嘉发展的拿地金额达到180亿元；2024年，其在上海以43.82亿元（溢价率40%）竞得徐汇龙华地块；2025年，其在南京又成功竞得秦淮区南部新城宅地，是该批次唯一一幅溢价成交的地块。

不过，宸嘉发展也不是无脑烧钱，反倒很注重财务规划，擅长以“小股操盘”模式参与项目。例如，在上海的长风嘉佰道项目中，其股权占比约16%；而在徐汇东安地块中，则是与中华企业组建联合体，持股30%。通过这一模式，能够以较少的自有资金撬动优质项目资源，也相当于为项目的投资回报多上了一道保险。

从这个角度来看，宸嘉发展在同行中，可以说是更精于金融资本玩法的房地产企业。

NO. 2｜贰

单盘主义，秘诀是造艺术豪宅

一二线核心城市并不缺优质高端项目，宸嘉发展能抢到一席之地，关键是其独特的思路：不做简单的铝板石材、超大门庭、流水园林、环氧地坪、星空顶等公式化商品，而是践行单盘主义，打造“小、高、美、精”的定制化作品。

• 地块小：宸嘉发展拿地不算多，但每次出手都聚焦地理位置优异，拥有长期升值空间的核心地块进行布局。其在成都、武汉、上海等城市所操刀的项目，地块的占地面积分布在1-6万m²左右。

• 塔楼高：无论是纽约的One57、432公园大道还是东京的安缦公馆，核心地段的超高层项目在任何国家的主要城市都是“稀缺品”，而嘉辰发展同样擅长打造城市天际线。比如成都的嘉佰道项目，高约222米，建成时被称为“国内最高的纯住宅项目”；而武汉的嘉佰轩项目，高约269米，是目前华中地区最高的居住建筑之一。

成都嘉佰道与武汉嘉佰轩（效果图）项目（图源网络）

• 艺术美：一方面，从长风嘉佰道铜制大门上手绘原创的铜制波纹，到武汉嘉佰道使用8种石材打造公区空间，再到成都嘉佰道把向京至少价值600万的真迹雕塑作品直接摆在小区草坪里……宸嘉发展对于每个项目，都会深度融入定制化“艺术”基因。

上海、武汉、成都嘉佰道项目（图源网络）

• 另一方面，依托刘益谦夫妇所创办的上海龙美术馆等独家资源优势，宸嘉发展更提出“在全国每一座嘉佰道配置一座嘉艺术中心”，为项目引入更多艺术真迹，并定期更新展览。 据报道，成都嘉佰道“嘉艺术”首展《故乡·他乡》，集萃了周春芽、何多苓、草间弥生、村上隆、奈良美智等亚洲5国40余位艺术家的原作，总估值超10亿。

嘉艺术中心（图源网络）

• 圈层精：由于宸嘉发展项目“核心地段+天际顶层+艺术高定”的特点，天然地有着稀缺的身份标签，再加上其在纵向空间中整合天际酒吧、空中泳池、艺术会所等一整套独立而完整的垂直生态， 进一步强化了与奢侈品牌、英才教育、高端社交等属性的关联性，从而更容易吸引高净值精英人群，形成了独特而小众的客群壁垒。

成都嘉佰道共设置8个会所，打造垂直生态（图源网络）

总之。中小房企在一二线城市做高端项目，虽然听起来“反常识”，但宸嘉发展以金融资本驱动，以艺术豪宅突围，硬生生地以新入局者的身份在高端细分市场开辟出一片天地。

虽然乍一眼看过去，宸嘉发展的打法几乎不具备可复制性。但盘姐以为，其成功恰恰提示了最关键的方法论：在行业从“规模至上”转向“价值深耕”的时代，细分赛道的独立行情、联合开发的普及化、产品竞争的加剧……这些势必在越来越多城市加速上演。所有中小房企唯有“与资源为友，携强者同行”，方能新一轮发展周期中，找到自己的生存空间。

亿翰智库2025年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。