文| 熊志

又一地取消公摊面积？近日，衡阳市发布了《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，自2025年1月1日起，房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款。

对于衡阳的举措，不少网友在宣传讨论时，将它简化概括为“取消公摊”，严格来说这一表述并不准确。

公摊面积作为确保住宅正常使用不可或缺的部分，包括大堂、走廊、电梯等公共区域，它当然不可能直接取消，且并非公摊面积越小，住宅居住品质就越优。衡阳此次的改革，是调整商品房交易的计价方式，将公摊面积剥离，不再按照建筑面积，而是依据购房者享有独立产权的套内实际面积来计价。

众所周知，房产证上所标注的总面积，是涵盖了公摊面积与套内面积的建筑面积。一个标注为100平米的房子，购房者实际能够独立使用的部分，可能仅有80多平米，甚至更少。

此次衡阳调整计价方式，最大的好处在于，使得商品房的交易价格变得更为清晰透明，让购房者实现“所见即所得”。

原因很简单，套内面积到底是多少，购房者可以很清楚地测算出来，但公摊面积往往存在着信息不透明的情况。哪些部分算公摊面积，到底是如何测算的，都缺乏明确标准，消费者往往并不知情，只能任由开发商说了算。

如果公摊面积是一笔糊涂账，将它和套内面积一起，混在建筑面积中计价，就容易出现价格模糊的情况。此外，后续依照建筑面积收取物业费、取暖费，也容易成为糊涂账，导致购房者为看不见的面积花冤枉钱。

将公摊面积剥离出去，从按照建筑面积转向按套内面积，来计算商品房价款，它的主要意义在于减少信息不对称，让交易规范透明。计价方式的改变，对房价不会造成太大的冲击。

不少网友期待，所谓“取消公摊”后，房价会应声下跌，有人说以前地方降价还遮遮掩掩，取消公摊面积计价后，相当于正式宣布降价。这是对政策存在误解。房价主要还是受市场供需关系影响，而且实际情况可能相反，按套内面积计价之后，房屋单价可能会因此上升。

资料图

有人担心，购买商品房，包括后续的物业费、取暖费，按照套内面积计价，那开发商在公摊面积上的投入，会不会因为缺少动力而减少？

总体而言，当前的商品房市场已步入存量时代，不再是卖方占据主导的局面。

公共区域的投入，诸如小区绿化及公共设施维护等，直接影响居住品质。开发商为争取市场份额，势必要在小区公共区域的打造上精益求精。所以，对于调整计价可能引发公共区域品质下降的担忧，可适度放宽心。

当然，尽管衡阳以及此前肇庆等多个城市，都明确官宣要调整计价方式，但全面实现以套内面积计价交易，还需要较长的过渡期。

在此背景下，购房者真正要警惕的是，套内计价还没有落地，一些开发商利用阳台、飘窗等区域“偷面积”，打着“100%得房率”的幌子，误导购房者，让购房者以为，这些“赠送面积”属于套内面积的范畴。具体做法是，开发商把一些区域作为半封闭的阳台报建，在综合验收通过以后，将半封闭的阳台封闭起来连通屋内构成一个房间，由于该半封闭的阳台只按一半面积计价，另一半自然就成了“赠送”。看似是让利，其实是将违规风险转嫁给了购房者。所以，实际的套内面积，还是得以房产证上为准。

内地所沿用的公摊面积概念源自香港，而香港早在十年前，就已调整计价方式，要求商品房的买卖，要按照套内面积来标价。既然学习借鉴的对象，都已经做出了改变，内地房地产行业就没有必要继续保留那些对消费者不利的旧规则。

调整计价方式，远不止是算法上的简单变更，它意味着商品房交易透明度的显著提升，使购房成本一目了然，有效减少了因模糊地带而产生的纠纷。

因此，我们也期待，更多的地区和城市能够积极参与到改革试点中来，共同推动商品房交易回归到“买多少得多少”的清晰局面。