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作者 | 王泽红

11月18日，上海住建委、房管局、财政局和税务局四部门发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，同时明确取消标准后相关个人住房交易税收事项，今年12 月1 日起施行，具体如下：

一、对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

二、对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》有关规定执行。

关于个人出售住房增值税方面，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

关于个人购买住房契税方面，个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

此次上海是积极贯彻落实财政部等三部委房地产税收政策，正式取消普通住房和非普通住房标准。11 月13 日，财政部等三部委联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，即房地产减税政策，且明确具体操作办法由各地制定。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，上海积极贯彻落实，将有助于后续购房成本的降低：一方面，在上海认购140平方米及以下住房，契税降至最低水平，即1%，其基本覆盖了绝大多数刚性和改善型购房需求，有力支持了购房消费行为。

另一方面，购置二套房的契税，其减负效应较明显。举例来说，对于认购1000 万总价的住房来说，新政前契税最高需30万，新政后最低可为10 万，即直接减少20 万。

此外，上海取消普通住房和非普通住房标准后，挂钩在其上的增值税政策将优化。增值税政策和房屋出售关系较大，能有力降低上海房东的售房成本。举例来说，若某人2014 年曾购置一套600 万住房，到2024 年该住房价格为1000 万，其增值额约为400 万。因持有年限已超两年，故增值税约为400*5%即20 万，减负效应非常可观。

“房东售房成本降低，也将提高挂牌和售房积极性，反过来也增加了优质二手房的挂牌，对于购房者购房选择面增加等都有积极的作用。” 严跃进指出。

对于个税政策的调整，严跃进则称取消普通住房和非普通住房标准，自然使得核定征收的税率统一为1%。举例来说，若上海某房东出售一套1000 万总价的住房，过去个税或需缴纳20 万，那现在或只需缴纳10 万，持续降低了售房成本、增加了住房财产性收入。

严跃进认为，上海房地产政策已进入历史最为宽松阶段，从去年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策，购房政策的黄金窗口期已开启。叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计政策效应将持续释放。