1、房产评估阶段

法院将委托专业评估机构对房产价值进行鉴定，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条，该阶段法定时限为60日内出具评估报告。

2、首次司法拍卖

评估完成后立即启动拍卖程序，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第26条，首次拍卖周期约2个月。若流拍将进入降价程序。

首次流拍后需在30日内降价不超过20%再次拍卖（依据同规定第26条），二次拍卖周期同样约2个月。

①评估价≠市场价，专业评估会考量房产位置、权属、市场行情等综合因素

②降价幅度有法定上限，二次拍卖最多可降价至评估价64%（每次降幅不超过20%）

整个程序严格遵循《民事诉讼法》第251-255条规定，确保执行程序合法合规。建议涉案房产权利人及时关注法院公告，依法行使异议权

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